Baurecht - Unternehmen Hausbau
Unternehmen Hausbau ohne Schaden überstehen*
Was will man und wie soll der Bauablauf erfolgen
Im Volksmund heißt es, man solle in seinem Leben drei Dinge tun: ein Kind zeugen, einen Baum pflanzen und ein Haus bauen. Dabei dürfte die letzte Forderung die solideste sein, aber sicherlich nicht die einfachste. Jedoch muss ein Hausbau nicht zu den aufregendsten aller Beschäftigungen gehören. Es reicht aus, zwei Dinge von Anfang zu wissen: was man will und wie es gemacht wird, das heißt, wie der Bauablauf erfolgen soll.
Mit einer präzisen Planung und mit einer vorgezeichneten Marschrichtung steht man dieses Abenteuer Hausbau ohne großen Schaden an Leib und Seele zu nehmen durch. Es mag recht reizvoll sein, beim Bauen zu improvisieren, jedoch verursacht ein solches Vorgehen immer zusätzliche Kosten. Mit den folgenden Ratschlägen und Tipps für den Papierkrieg können Sie sich manchen Euroschein sparen.
Die Verwirklichung des Traums vom eigenen Haus beginnt mit der Suche und dem Kauf eines geeigneten Grundstücks. Hierbei wichtig zu beachten ist, dass nicht jedes Grundstück ein Baugrundstück ist. Vielmehr ist zwischen drei Arten zu unterscheiden: Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes oder innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils, Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes, dessen Aufstellung bereits beschlossen ist und Grundstücke im Außenbereich.
Je nachdem, in welchem der genannten Gebiete ein Grundstück liegt, müssen unterschiedliche Anforderungen erfüllt werden. Allen Gebieten gemein ist, dass der/die zukünftige Bauherr(in) in der Regel für den Bau eines Hauses eine Baugenehmigung bei der zuständigen Behörde beantragen müssen.
Dabei ist wichtig zu wissen, dass die Baubehörden grundsätzlich dazu verpflichtet sind, eine Baugenehmigung zu erteilen. Dies ergibt sich bereits aus den jeweiligen Landesbauordnungen. Die Idee hinter diesem Grundsatz beruht auf Artikel 14 des deutschen Grundgesetzes. Jeder soll sein Eigentum nutzen dürfen wie er es für richtig hält; also auf eigenem Grund und Boden das bauen zu dürfen, was er will.
Erteilt die Baubehörde keine Baugenehmigung, dann kann durch Inanspruchnahme verwaltungsgerichtlicher Hilfe in vielen Fällen die Erteilung einer Baugenehmigung erzwungen werden.
Bei einem Bauvorhaben ist jedoch oftmals auch neben dem/der Bauherrn(in) und der Baubehörde eine dritte Partei involviert. Denn dort wo gebaut wird, gibt es in den meisten Fällen auch Nachbarn. Deren Belange und Interessen sollten stets bei dem Bau des eigenen Hauses berücksichtigt werden.
Sollte nämlich ein Verstoß gegen sogenannte „nachbarschützende Normen“ vorliegen, so können die zukünftigen Nachbarn die ihnen zustehenden Rechte ebenfalls gerichtlich geltend machen. Die wichtigste Möglichkeit der Nachbarn ist hierbei der Widerspruch gegen die dem/der Bauherrn(in) erteilte Baugenehmigung. Denn selbst wenn der/die Bauherr(in) eine Baugenehmigung von der Baubehörde erlangt hat, ist es den Nachbarn in gewissen Bereichen möglich, diese Baugenehmigung durch Widerspruch und gegebenenfalls Klage zu beseitigen.
Doch nicht nur, wenn man etwas Neues errichten möchte kann es zu Problemen zwischen den Baubehörden und dem/der Bauherrn(in) kommen. Auch die Veränderung sowie der Umbau eines bestehenden Hauses oder auch bestehender baulicher Anlagen kann unter Umständen die Pflicht zur Einholung einer Baugenehmigung auslösen.
Wurden gewisse Anlagen ohne eine erforderliche Baugenehmigung errichtet, etwa weil sie schon sehr alt sind oder weil man bei Errichtung nicht an die erforderliche Baugenehmigung gedacht hatte, ist es der Behörde in gewissen Grenzen möglich, die Stilllegung bzw. schlimmstenfalls den Abriss des Gebäudes oder der Anlage zu verlangen. Oftmals haben jedoch viele Gebäude und Anlagen einen sogenannten „Bestandsschutz“. Das heißt, die Behörde darf entweder überhaupt nicht oder allenfalls nur in sehr eingeschränktem Maße die Stilllegung bzw. den Abriss verfügen. Es wird sich daher fast immer lohnen, gegen eine solche Stilllegungs- bzw. Abrissverfügung der Behörde Widerspruch einzulegen und verwaltungsgerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.
Neben dem Bereich des öffentlichen Baurechts gibt es natürlich noch den Bereich des privaten Baurechts. Der Unterschied hierbei liegt darin, dass in letztgenanntem Bereich keine Beziehungen zwischen Bauherrn und Behörde bestehen, sondern vielmehr zwischen Privaten.
Solche Rechtsbeziehungen bestehen oftmals zwischen Bauherrn und Baufirma oder auch den einzelnen Handwerkern bzw. Architekten. Sie sind dadurch gekennzeichnet, dass zwischen den genannten Personenkreisen vertragliche Vereinbarungen bestehen.
Wichtig ist, dass die Vereinbarungen zwischen Bauherrn und Baufirma stets schriftlich fixiert werden sollten. Denn wie schon ein chinesisches Sprichwort sagt: „Die schwächste Tinte ist haltbarer als das stärkste Gedächtnis.“ Klare Abmachungen und Verträge zwischen Bauherrn und Baufirma schaffen eine solide Basis und ersparen oftmals Konflikte und Streit.
Bei größeren Bauvorhaben wie z.B. der Errichtung eines kompletten Einfamilienhauses, ist es ratsam, sich vor Abschluss des Vertrages anwaltlichen Rat einzuholen, damit gemeinsam die Konditionen des Bauvertrages überprüft und gegebenenfalls entsprechend modifiziert werden können.
Außerdem ist es für alle am Bau Beteiligten in der Regel zu empfehlen, eine Art Baunotizbuch zu führen, in dem sämtliche Ideen, Fragen und auftauchenden Probleme die Bausausführung betreffend, sofort notiert und bei nächster Gelegenheit gemeinsam durchgesprochen werden. So kann sichergestellt werden, dass nichts vergessen wird, was später eventuell nur noch mit zusätzlichen Kosten behoben werden kann. Außerdem hilft es Unklarheiten und Probleme zu beseitigen, was dann wiederum ein gerichtliches Verfahren entbehrlich machen kann.
Rechtsanwalt
Johannes Schneider
* Dieser Artikel ist in der Zeitung "Schaufenster Bonn" vom 30.08.2006 erschienen.
